طرق تسجيل ملكية الشقق والاراضي وفقا للقانون المصري ٢٠٢١

يعتبر موضوع تسجيل الملكية من اكثر المواضيع اهمية في القانون المصري ومن أكثر المواضيع بحثا على محركات البحث الالكتروني و ذلك لسببين , أولهما : بسبب لما قد اثير في الآونة الأخيرة من تصالحات و مشاكل عقارية فأصبح يسعي الجميع لتسجيل ملكياتهم العقارية لضمان حقوقهم , وثانيهما :  كثرة النزاعات المدنية و الدعاوي الجنائية المترتبة على النزاع على الملكية العقارية في مصر .

أولا: العقارات في مصر والمشاكل الناتجة عنها 

أ. تعريف العقارات في القانون المصري بمنتهي البساطة

ب. المشاكل الناتجة عن موضوع نقل الملكية 

ثانيا : اجراءات نقل الملكية من البائع الي المشتري

النقطة الاولي: التسجيل الرضائي

١. مرحلة تقديم الطلب

٢. مرحلة قيد الطلب

٣. مرحلة فحص الطلبات

٤. مرحلة التوثيق

التقطة الثانيه: التسجيل القضائي

النقطة الثالثه: مدي اهميه دعوي صحة توقيع في نقل الملكية

 

أولا : العقارات في مصر و المشاكل الناتجة عنها 

أ- تعريف العقارات في  القانون المصري بمنتهى البساطة

  " هي كل شيء  ثابت في الأرض " زي الأراضي و الشقق و المحلات و الفلل و الشاليهات و غيرها , و دي حاجات القانون جعل لها حماية خاصة في نقل الملكية من شخص للثاني عشان كدة بتحتاج اجراءات معينة عشان تنقل ملكيتها .

"طب هل يكفي مجرد ان شخصين يقوموا بكتابة عقدين عشان ينقل الملكية ؟؟" قطعا لاا!!  و ده حنتكلم عنه في الجزئية التالية . 

ب- المشاكل الناتجة عن موضوع  نقل الملكية

  فهي بتكون ناتجة عن ان المشتري بعد ما يتفرج على العقار ويعجبه و يتفق مع البائع على السعر بيكتبوا عقدين و يسلمه الفلوس ,و لو المشتري ناصح شويتين بيخلي البائع يعمله توكيل في الشهر العقاري بالتنازل عن العقار و المرافق التابعة له. 

, " طب هل ده يكفي ؟؟ 

 "برضه لا  لأن سبق و ذكرنا ان القانون حدد اجراءات معينة لنقل الملكية من شخص لآخر في التعامل في العقارات , و لذلك المشتري لما يتفاجئ بوجود مشتري اخر لنفس العقار فهنا القانون بينصف الشخص الذي قام بتسجيل ملكيته للعقار, و لذلك برضه قد ينتج اعمال عنف بين المشتري الأول و المشتري الثاني , لأن كل واحد فيهم فاكر انه مالك للعقار بمجرد تحرير عقد البيع و لكن الحقيقة ان العبرة هنا بمين اللي قام  بتسجيل ملكيته للعقار الأول فبيكون هو المالك الحقيقي للعقار حتى لو تم البيع لمائة شخص او حتى الف شخص , فهنا المشتري صاحب التاريخ او الميعاد الأسبق في تسجيل ملكيته للعقار يعتبر هو المالك الحقيقي للعقار المبيع حتى لو كان فارق التسجيل ساعة واحد بينه و بين المشتري الآخر. 

وعشان كدة تكمن اهمية تسجيل الملكية في التأكد ان محدش حيقدر ينازعك في ملكيتك للعقار مستقبلا بالإضافة لمزايا تانية اهمها انك لو حبيت تاخد قرض بضمان العقار ف ده مش حيحصل إلا لو كانت ملكيتك للعقار مسجلة بالفعل عشان البنك يتأكد من ملكيتك الحقيقية للعقار الضامن للقرض .

" طب ايه هي الإجراءات التي حددها القانون لنقل الملكية من شخص لآخر ؟ "

ثانيا : إجراءات نقل الملكية من البائع إلى المشتري 

هنتكلم في الجزئية دي عن 3 نقاط أساسية 

"النقطة الأولى : و تسمى ب" التسجيل الرضائي 

: يعنى برضى الطرفين و تعاونهم وهي عملية التسجيل في الشهر العقاري مباشرة لعقد البيع نفسه و دي عملية بتمر ب4 مراحل 

(١. المرحلة الأولى (مرحلة تقديم الطلب

 و هي ان البائع و المشتري بيروحوا بنفسهم او احدهم لو معاه توكيل إلى مأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار و بيقدم طلب من 3 نسخ على نموذج موجود في المأمورية و بيرفق معاه  جميع المستندات اللي بتثبت ملكية البائع للعقار و اهمها تسلسل الملكية بالإضافة لرخصة البناء الصادرة  للعقار, و بيوقع كلا من البائع و المشتري  (أو احدهم لو معاه توكيل) بصفته وكيل عن الطرف الثاني بالإضافة لصفته الأصلية على الطلب أمام رئيس مأمورية الشهر العقاري .

والبيانات اللي بيتكون منها الطلب بتكون كالاتي :

١- اسم و لقب و مهنة و ديانة و جنسية و محل اقامة طرفي العقد .

٢- بيانات التوكيل في حالة وجود توكيل بالبيع بالنفس و للغير او اثبات التوكيل المحضور به بشكل عام . 

٣- بيانات العقار المراد تسجيله من حيث ( موقعه و مساحته و حدوده و اسم القسم و اسم الشارع , و لو كانت أرض زراعية بيتم ذكر الناحية و الحوض و النمرة )

٤- بيانات الحقوق العينية المتعلقة بالعقار زي حق الارتفاق مثلا او حق المرور و ده بيكون في الأراضي غالبا .

٥- البيانات المتعلقة بالحقوق الأصلية و العينية و ده زي لو العقار كان مرهون مثلا او محجوز عليه او غيره .

٦- الإقرار بالبيع .

(٢. المرحلة الثانية (مرحلة قيد الطلب

و هي مرحلة كتابة الساعة و التاريخ التي تم تقديم الطلب فيهما ثم يقوم رئيس مأمورية الشهر العقاري بالتأشير على الطلب ثم يتم قيد الطلب في دفتر بأسبقية الحضور مثبت ساعة و تاريخ تقديم الطلب ايضا( بسبب اهمية التوقيت في اسبقية التسجيل التي سبق و ذكرناها في أول جزئية ) ثم يقوم رئيس المأمورية بتسليم الطلب الى الموظف المختص ليقوم بفحصه بعد دفع رسوم التسجيل التي تترواح من 500 إلى 2000 جنيها مصريا حسب مساحة العقار . 

(٣. المرحلة الثالثة (مرحلة فحص الطلبات

و هنا بيتم فحص الطلبات المقدمة من المكاتب الهندسية المتخصصة التي تقوم المأمورية بتعيينها للتأكد من صحة البيانات المقدمة الخاصة بالعقار ثم تقوم بالمعاينة للتأكد من صحة البيانات و تطابقها مع الواقع ايضا . 

 

(٤. المرحلة الرابعة (مرحلة التوثيق

و هنا  يقوم الموظف المختص بإصدار استمارة " مقبول للشهر " حتى يقوم كلا من البائع و المشتري بتحرير عقد البيع النهائي عند محامي يكون على الأقل بدرجة محامي ابتدائي , و يقوم هذا المحامي باعتماد العقد النهائي بعدها من نقابة المحامين و يدفع رسوم 1% من اجمالي قيمة العقد  , و بعد ما يتم اعتماد العقد من النقابة بيتم اعادة العقد النهائي الى مأمورية الشهر العقاري حتى يتم قيده ب " دفتر المشروعات " و يتم اعتماده و التوقيع عليه بختم " صالح للشهر" و يسلم لأطراف الطلب و بعدها يقوم البائع و المشتري بالتوجه للموظف المختص بالتوثيق للتصديق على العقد و توثيقه بعد مراجعته ثم اخيرا يقوم الموظف بالاحتفاظ بنسخة من العقد الموثق في مأمورية الشهر العقاري التابع ليها العقار او يقوم بإرسال العقد الموثق لمأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار في حالة لو تمت العملية الأخيرة " عملية التوثيق " في شهر عقاري آخر. 

 

"النقطة الثانية : "التسجيل القضائي" و ده عن طريق تسجيل الحكم النهائي الصادر في " دعوى الصحة والنفاذ 

و هنا بعد ما يحصل المشتري على حكم نهائي بصحة عقد البيع و نفاذه بعد رفعه لدعوى الصحة و النفاذ  يتوجه لمأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار و يقوم بتقديم الطلب بالتسجيل يحتوي على بياناته ( الاسم – المهنة – الديانة – الجنسية – محل الإقامة ) و نفس البيانات الخاصة بالبائع و يقوم بتقديم المستندات و هي (عقد البيع الابتدائي الذي تم بينه و بين البائع موضحا فيه تاريخ البيع – الحكم النهائي الذي حصل عليه من المحكمة بصحة و نفاذ عقد البيع – شهادة بعدم حدوث استئناف من البائع  و بعد ذلك يتم فحص الطلب بعد دفع الرسوم المقررة ثم يحصل اخيرا مقدم الطلب (المشتري) على توثيق على عقده المقدم و تسجيله .

 

النقطة الثالثة :  مدى أهمية دعوى صحة التوقيع في نقل الملكية

و هنا لازم ننوه بأن دعوى صحة التوقيع ليس لها أي قيمة في نقل الملكية , و لا تقوم بنقل الملكية أصلا لأنها دعوى تحفظية , و ده معناه ان القاضي عندما ينظر هذه الدعوى لا يتطرق أصلا لموضوع العقد, و لكن لمجرد توقيع الطرف الثاني على العقد  لأنه بيحكم بأنه قام فعلا بالتوقيع او بعدم توقيعه على العقد و ده معناه ان البائع لو قام على سبيل المثال ببيع العقار لأكثر من شخص و حصلوا جميعهم على حكم بصحة توقيعه فالملكية لن تنتقل إلا إلى المشتري الذي قد قام بتسجيل ملكيته بالفعل .

و لذا فقد وجب على السادة الملاك عدم التهاون في تسجيل ملكياتهم العقارية إلا اتباعا لإحدى الوسيلتين الأولى  او الثانية –بحسب طبيعة الحال- و عدم الاكتفاء بدعوى صحة التوقيع  , و ذلك ضمانا لحقوقهم و تجنبا للنزاعات التي قد تنشأ عن تعدد الملاك فيما بعد لذات العقار مما قد يؤدي للدخول في نزاعات مدنية او جنائية - لا قدر الله - نتيجة لذك .

 

بقلم المحامي / أ. محمد رفيق إبراهيم 



أحصل على 15 دقيقة أستشارة مجانية مع محامى.