أولا : ماهية عقد البيع : 

 

ثانيا : بنود عقد البيع :

 

ثالثا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت بائع الشقة أو المنزل او العقار : 

 

رابعا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت المشتري للعقار : 

 

خامسا صيغة عقد بيع ابتدائي :

 

 

أولا : ماهية عقد البيع  

 

عقد البيع هو عبارة عن اتفاق يتم بين طرفين أحدهما البائع و الاخر المشتري يتم فيه الاتفاق على أن الطرف الأول قد قام ببيع عقار معين سواء شقة او ارض و منزل او غيره للمشتري مقابل مبلغ مالي معين و بيتم الاتفاق على بنود أخرى سنقوم بتوضيحها . 

 

ثانيا : بنود عقد البيع 

 

عقد البيع يتكون من عدة بنود منها ما هو أساسي ينبغي ذكره و منها ما هو تكميلي بيتم الاتفاق عليه بين طرفي العقد . 

 

البنود الأساسية : هي اسم و صفة و الرقم القومي الخاص بكلا من البائع و المشتري و العين محل البيع ( المنزل او الشقة او العقار ) و يتم وصف العقار وصفا تفصيليا من حيث المساحة و الموقع , و المبلغ المالي مقابل عملية البيع .

 

البنود الغير الاساسية : ديانة البائع او المشتري و طريق دفع المبلغ المتفق عليه و ضمانات البائع للمشتري و المشتري للبائع و الشرط الجزائي و اختصاص المحكمة .

 

س  : طب هل تعتبر البنود الغير اساسية غير ضرورية ؟

 

ج : لا بالتأكيد لكن القانون لم يشترط ذكرها حتى يكون العقد صحيحا , بمعنى أن البنود دي لو لم يتم ذكرها في العقد يعتبر صحيح قانونا , لكن على العكس البنود الأساسية ف لو انها غير موجودة او لو بند فيهم مش موجود فهنا يعتبر العقد غير صحيح قانونا . 

 

ثالثا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت بائع الشقة أو المنزل او العقار 

 

في حالة إذا كنت بائع للعقار فهنا لازم ينصب اهتمامك على أمرين : 

 

الأمر الأول : الاتفاق على الأسلوب المناسب لك كي تتلقى أموالك و بالتأكيد افضل طريقة لذلك هو الدفع نقدا بأحد البنوك و في حالة عدم توافر المبلغ نقدا فالأفضل لك هو حصولك على حقك بشيكات بنكية بدلا من إيصال الأمانة عشان الشيكات القانون يحميها ويعطيها ضمان أكبر.

 

الأمر الثاني : هو التأكد من استلام إقرار من المشتري بتسليم العقار او الشقة محل العقد عشان ميرجعش و يطالبك بيها و يتنصل من عملية الدفع .

 

رابعا : أهم البنود التي تهمك في حالة إذا كنت المشتري للعقار  

 

هنا يعتبر المشتري هو الطرف الأضعف و الأجدر بالحماية عشان يضمن حقه و عشان كدة وجب علينا التنويه إلى عدة نقاط اساسية عليك التأكد منها قبل إتمام عملية البيع و الدفع :

 

أ- لازم تتأكد ان بطاقة البائع سارية و انه كامل الاهلية للقيام بعملية البيع

 

ب- تأكد من عدم وجود ورثة أو شراكة في العين محل البيع ( العقار) .

 

ج- تأكد من تسلسل الملكية الصحيح في عقد البيع و حصولك على أصول العقود السابقة .

 

د- تأكد من صحة عقد البيع السابق بطلبك لذلك من الحي التابع له العقار أو شركة الكهرباء او شركة المياة المسجل بها العقار و التابع لها .

 

ه - تأكد و بشدة من أن يكون كل ما سبق ( عقد البيع ) مفرغ و بصورة رسمية و موثقة بالشهر العقاري و تأكد من قيامك بتسجيل ملكيتك ولا تستكثر الضريبة العقارية أو رسوم التسجيل حتى لا تتعرض لعدم الاستقرار او الدخول في نزاعات بشأن الملكية لأن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري او بدعوى الصحة والنفاذ , اما دعوى صحة التوقيع فهي دعوى تحفظية تضمن لك توقيع البائع لكن لا تتضمن لك ملكيتك للعقار .

 

 

خامسا صيغة عقد بيع ابتدائي  

 

 

إنـه فـي يــوم :             المـوافـق :     / /

حرر هذا العقد فيما بين كلاً من :-

 

أولاً : السيـــد /                            -         الجنسية –      الديانة .     

والمقيم في : 

ويحمل بطاقة رقم قومي /                  .{ طرف أول : بـائـع }

 

ثانياً : السيد /                           –      الجنسية –    الديانة .

والمقيم في : 

ويحمل بطاقة رقم قومي /                    { طرف ثاني : مشتري}

 

بعد أن أقر الطرفان بكامل أهليتهما للتصرف والتعاقد اتفقا على تحرير العقد الآتي :-

﴿  البند التمهيــدي  ﴾

 

  حيث يمتلك الطرف الأول ( البائع ) ما هو عبارة عن  

   ولما كان يرغب في بيع هذا              ,   وعرض عليه الطرف الثاني شراؤه ووافق علي ذلك , وترتيباً للالتزامات المتعلقة بهذا القبول فقد تم تحرير هذا العقد . 

 

 ﴿  البند الأول  ﴾

 

يعتبر البند التمهيدي جزءً لا يتجزأ من هذا العقد ومفسراً ومكملاً له ويعتبر بند من بنوده .

 

﴿  البند الثاني  ﴾

 

  باع وأسقط  وتنازل و بكافة الضمانات الفعلية والقانونية - المثبتة للملكية - الطرف الأول – ( البائع ) - إلي الطرف الثاني – ( المشتري ) – و القابل لذلك - ما هو عبارة عن                               محدد بالحدود الأربع الآتية :-

الحد البحـري : 

الحد القبلـــي :

الحد الشرقـي : 

الحد الغربــي : 

﴿  البند الثالث  ﴾

 

 تم هذا البيع وانعقد بين طرفيه نظير ثمن إجمالي وقدره (     ) سددت بالكامل من الطرف الثاني حال التوقيع علي هذا العقد , و  بتوقيع الطرف الأول – البائع – علي هذا العقد يعتبر بمثابة مخالصة تامة ونهائية بكامل الثمن .

 

﴿  البند الرابع  ﴾

 

  آلت الملكية للطرف الأول – البائع – عن طريق  ( تسلسل الملكية )

 

﴿  البند الخامس  ﴾

 

عاين الطرف الثاني – المشتري –       المبيع المعاينة التامة و النافية للجهالة شرعاً وقانوناً , وقبل شراؤه على حالته الراهنة وقت التعاقد .

 

﴿  البند السادس  ﴾

 

تسلم الطرف الثاني –المشتري–    المبيع بمجرد التوقيع علي هذا العقد                     ووضع يده عليه , وله عليه كافة سلطات المالك فيما يملك .

 

﴿  البند السابع  ﴾

 

يقر الطرف الأول – البائع – بخلو       المبيع من كافة المحظورات القانونية ؛                          كما يقر بأنه لم يسق له التصرف فيه بأي نوع من أنواع التصرفات العقارية                                   قبل تاريخ تحرير هذا العقد .

 

﴿  البند الثامن ﴾

 

تختص محاكم الإسكندرية بالنظر في أي نزاع ينشأ بين الطرفين بخصوص هذا العقد .

 

﴿  البند التاسع  ﴾

 

 يلتزم الطرف الأول – البائع – بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري لإقرار هذا البيع , أو المثول أمام الهيئات القضائية لإقرار هذا البيع متى طلب منه ذلك .

﴿  البند العاشر  ﴾

 

حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.

 

 

 

  بقلم المحامي/أ.محمد رفيق إبراهيم