خطوات تسجيل عقارك في الشهر العقاري وفقا لقانون الشهر العقارى الجديد 2022

قامت الحكومة المصرية بإضافة تعديلات على قانون الشهر العقاري وذلك لتشجيع المواطنين على تسجيل ملكياتهم بالشهر العقاري و ذلك للحد من المشاكل الناتجة عن تنازع الملكية و ذلك لكثرة القضايا الموجودة بالمحاكم و التي يرجع منبتها إلى عدم تسجيل الملكية فكما هو معلوم بأن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري و ذلك وفقا لنص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى أن الملكية في المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية في ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها .

و نظرا لصعوبة إجراءات التسجيل مسبقا و لكثرة المصاريف و طول المدة المستغرقة للتسجيل فهنا تدخلت الحكومة المصرية بتعديلات جديدة للقضاء على تلك المعوقات .

و للوقوف على الإجراءات المتبعة للتسجيل فإنه يجب التفرقة بين حالتين , الحالة الأولى وهي ما إذا كان قد سبق تسجيل أحد العقود في تسلسل الملكية للعين محل طلب التسجيل او تسجيل الأرض المشيد عليها العقار , وبين الحالة الثانية وهي ما إذا لم يكن هناك سبق تسجيل العقار أو لأحد العقود في تسلسل الملكية .

أولا : بالنسبة للحالة الأولى وهي ما إذا كان قد سبق تسجيل أحد العقود في تسلسل الملكية للعين محل طلب التسجيل او تسجيل الارض المشيد عليها العقار :

1-   يتم التوجه لمأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار محل طلب التسجيل و ملأ نموذج معد مسبقا به بيانات مقدم الطلب و صفته و مشروع المحرر المراد شهره ( وهو بنود العقد الخاص بالعقار محل طلب التسجيل , أو تقديم ذلك الطلب الكترونيا على أن يكون مرفقا معه ( صورة البطاقة الشخصية لطالب التسجيل واصل العقود المثبتة للملكية و صورتين ضوئيتين منها , ورفع أصل العقود على الموقع اذا كان الطلب قد تم تقديمه إلكترونيا ) كما يتم كتابة و تعيين الحدود الخاصة بالعقار محل طلب التسجيل و كذا الحقوق العينية التبعية او غيرها من الحقوق مثل حق الارتفاق الخاص بالأراضي وذلك إن وجدت )وسداد الرسوم والمصروفات الإدارية واستلام إيصال برقم وارد و خلال 24 ساعة تصلك رسالة على الهاتف المسجل لدي المأمورية تفيد الآتي:

–إما  قيد الطلب بدفتر الأسبقيات في حالة استيفاء الطلب الأوراق المطلوبة

– وإما عدم قيد الطلب في حالة عدم استيفاء الأوراق المطلوبة

–و إما  إرجاء بحث الطلب إذا تبين وجود طلب سابق عليه لحين الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه ويتم حساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائي في الذي يسبقه

2-  تقديم بيان رفع مساحي رقمي وفقا للنظام العالمي GPS WGS 84 و الذي يتم إحضاره من احد المكاتب المساحية المعتمدة لدى وزارة العدل و المحددة مسبقا و ذلك بعد أن يتم التحقق من صحة البيانات الخاصة بالعقار محل التسجيل و الحدود و المساحة و الحقوق المرتبطة أو التابعة للعقار وكذا المنافع الخاصة بالعقار محل طلب التسجيل و المنافع المشتركة .

3- يتم عمل معاينة من قبل مأمورية الشهر العقاري للعقار محل طلب التسجيل في محضر رسمي على أن يتم سماع أقوال مقدم الطلب والشهود المحيطين به في العقار من الجيران و من كل من ترغب المأمورية في سماع أقوالهم للتحقق والوقوف على صحة الملكية والبيانات المقدمة حول العقار محل التسجيل  و بعد ان يتم تفريغ الأقوال و إجراء المعاينة يقوم مجري المعاينة بالتوقيع و كذا قيام مقدم الطلب بالتوقيع لرفع الطلب لريس مأمورية  الشهر العقاري للبت في الطلب خلال 23 يوم من تاريخ تقديم الطلب .

4-   في حالة تقديم الطلب الكترونيا قد يتطلب من مقدم الطلب التوجه لمأمورية الشهر العقاري لتقديم بعض المستندات المطلوبة منه و الدالة على الملكية و المؤيدة لها و يتم التواصل مع مقدم الطلب برسائل نصية عبر الهاتف المقدم بالطلب الذي تم تقديمه منه مسبقا .

5-  يتم دفع مبلغ 3900 جنيها مصريا ( و ذلك تحت التسوية وتكون أحيانا قابلة للزيادة حسب الأحوال وذلك مقابل ما سبق )

6-  تستغرق عملية التسجيل من 30 يوما و حتى 37 يوما كحد اقصى و يسأل تأديبيا المسئول عن التأخير إذا تجاوز الأمر تلك المدة .

7-  ويلاحظ أن القانون الجديد وضع عقوبة مشددة بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه في حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل مع عدم الإخلال بالعقوبة الأشد، ومنح إعطاء رئيس المأمورية  أو أمين المكتب - بحسب الأحوال- الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم في شأنها.

(lawyers)

ثانيا : بالنسبة للحالة الثانية و هي في حالة ما إذا لم يكن هناك سبق تسجيل العقار أو لأحد العقود في تسلسل الملكية .

1-  يتم التوجه لمأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار محل طلب التسجيل و ملأ نموذج معد مسبقا به بيانات مقدم الطلب و صفته و مشروع المحرر المراد شهره ( وهو بنود العقد الخاص بالعقار محل طلب التسجيل , أو تقديم ذلك الطلب الكترونيا على أن يكون مرفقا معه ( صورة البطاقة الشخصية لطالب التسجيل واصل العقود المثبتة للملكية و صورتين ضوئيتين منها , ورفع أصل العقود على الموقع اذا كان الطلب قد تم تقديمه إلكترونيا ) كما يتم كتابة و تعيين الحدود الخاصة بالعقار محل طلب التسجيل و كذا الحقوق العينية التبعية او غيرها من الحقوق مثل حق الارتفاق الخاص بالأراضي وذلك إن وجدت )وسداد الرسوم والمصروفات الإدارية واستلام إيصال برقم وارد و خلال 24 ساعة تصلك رسالة على الهاتف المسجل لدي المأمورية تفيد الآتي:

–إما  قيد الطلب بدفتر الأسبقيات في حالة استيفاء الطلب الأوراق المطلوبة

– وإما عدم قيد الطلب في حالة عدم استيفاء الأوراق المطلوبة

–و إما  إرجاء بحث الطلب إذا تبين وجود طلب سابق عليه لحين الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه ويتم حساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائي في الذي يسبقه

2-  تقديم بيان رفع مساحي رقمي وفقا للنظام العالمي GPS WGS 84 و الذي يتم إحضاره من احد المكاتب المساحية المعتمدة لدى وزارة العدل و المحددة مسبقا و ذلك بعد أن يتم التحقق من صحة البيانات الخاصة بالعقار محل التسجيل و الحدود و المساحة و الحقوق المرتبطة أو التابعة لالعقار وكذا المنافع الخاصة بالعقار محل طلب التسجيل و المنافع المشتركة .

3- تقديم رخصة المباني للعقار محل طلب التسجيل إذا كان العقار قد تم بناؤه قبل 2/6/1992 و في حالة تعذر تقديم الرخصة الدالة على البناء قبل هذا التاريخ فيتم تقديم نموذج 10 بالتصالح على المباني , و في حالة تعذر ذلك يتم تقديم اية مستند رسمي يدل على قيام البناء قبل هذا التاريخ سواء كان شهادة عوائد من مأمورية الضرائب او ايصال عداد مرافق يفيد ذلك .

و في حالة ما إذا كان العقار قد تم بناؤه بعد تاريخ 2/6/1992 فإنه يجب التفرقة بين حالتين :

الأولى : إذا كانت ( على سبيل المثال ) الشقة محل التسجيل داخل رخصة البناء فيتم تقديم ما يثبت ذلك لمأمورية الشهر العقارى في الطلب المقدم دون حاجة لتقديم اوراق اخرى

الثانية : في حالة ما إذا كانت تلك الشقة خارج نطاق رخصة البناء فإنه يتم تقديم نموذج 10 بالتصالح على المباني و المستندات الدالة على تحقق الحيازة مثل العقود العرفية و احكام الصحة والنفاذ او احكام صحة التوقيع أو توكيل البيع الخاص بالشقة او حكم ثبوت الملكية لمن حصل على الملكية بالحيازة الطويلة المكسبة للملكية بالتقادم لمدة 15 سنة او العقود الابتدائية العرفية التي مر عليها 5 سنوات فأكثر .

4-  بعد تقديم الطلب بخمسة أيام يتم نشر بيانات الطلب في احد الصحف واسعة الانتشار في نسختها الورقية و الإلكترونية مثل (الاهرام- الاخبار – الجمهورية ) على حساب مقدم الطلب ويكون موضحا به بيانات مقدم الطلب و العين محل الطلب ليكون موجها لمن له حق الاعتراض على ذلك ليتم التوجه لمأمورية الشهر العقاري المقيد بها الطلب مشفوعا بالمستندات المؤيدة لاعتراضه .

و يتم النشر في الصحف على هذا الأساس : 

– جريدة الأهرام : الجيزة والفيوم وبني سويف والمنيا وأسيوط وسوهاج وقنا والأقصر وأسوان.

– جريدة الاخبار : القاهرة والقليوبية والمنوفية والدقهلية ودمياط وشمال وجنوب سيناء والبحر الأحمر والشرقية.

 

– جريدة الجمهورية : الإسكندرية والغربية والبحيرة وكفر الشيخ ومرسى مطروح والسويس والإسماعيلية وبورسعيد والوادي الجديد.

5-   يتم عمل معاينة من قبل مأمورية الشهر العقاري للعقار محل طلب التسجيل في محضر رسمي على أن يتم سماع أقوال مقدم الطلب والشهود المحيطين به في العقار من الجيران و من كل من ترغب المأمورية في سماع أقوالهم للتحقق من و الوقوف على صحة الملكية والبيانات المقدمة حول العقار محل التسجيل  و بعد ان يتم تفريغ الاقوال و إجراء المعاينة يقوم مجري المعاينة بالتوقيع و كذا قيام مقدم الطلب بالتوقيع لرفع الطلب لرئيس مأمورية  الشهر العقارى للبت في الطلب خلال 23 يوم من تاريخ تقديم الطلب و يتم عرض الطلب ومرفقاته والاعتراضات المقدمة بشأنه على لجنة مختصة تصدر القرار مسببا بالقبول أو الرفض .

 

6- في حالة تقديم الطلب الكترونيا قد يتطلب من مقدم الطلب التوجه لمأمورية الشهر العقاري لتقديم بعض المستندات المطلوبة منه و الدالة على الملكية و المؤيدة لها و يتم التواصل مع مقدم الطلب برسائل نصية عبر الهاتف المقدم بالطلب الذي تم تقديمه منه مسبقا .

 

7-  يتم دفع مبلغ 3900 جنيها مصريا ( و ذلك تحت التسوية وتكون أحيانا قابلة للزيادة حسب الأحوال وذلك مقابل ما سبق )

8-  تستغرق عملية التسجيل من 30 يوما و حتى 37 يوما كحد اقصى و يسأل تأديبيا المسئول عن التأخير إذا تجاوز الأمر تلك المدة .

9-  ويلاحظ أن القانون الجديد وضع عقوبة مشددة بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه في حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل مع عدم الإخلال بالعقوبة الأشد، ومنح إعطاء رئيس المأمورية  أو أمين المكتب - بحسب الأحوال- الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم في شأنها.

 

 

و قد وجب التنويه بأنه يمكنك التواصل معنا لتسجيل ملكية العقار الخاص بك من خلال أكفأ المحامين المتخصصين في القضايا المدنية و أعمال الشهر العقاري من خلال منصة المتر .

 

 

بقلم المحامي / أ. محمد رفيق إبراهيم 

 

 

تواصل معنا الآن  لنصلك بأكفأ المحامين المتخصصين في تسجيل العقارات بالشهر العقاري